你是不是也遇到过这样的困惑：卖房时明明赚了钱，怎么还要交土地增值税？到底怎么算？别急，今天我就用最接地气的方式，带你搞懂《土地增值税计税依据怎么算》——不讲术语，只讲真实案例，看完就能用！
Q：什么是土地增值税的计税依据？
简单说，就是“你要交多少税”的基础数字。不是按你卖房总价算，也不是按利润直接扣税，而是要先算出“增值额”——也就是房子卖掉的钱，减去你当初买地、建房、装修等合法成本后的差额。
Q：那具体怎么算？有公式吗？
有的！记住这个核心公式：
👉 土地增值税计税依据 = 转让收入总额 扣除项目金额（含税）
然后根据增值率，分档计算税率（1%~60%），不是一刀切哦～
举个真实例子🌰：
小王2018年花150万买了套二手房（含契税和中介费），2024年以300万卖出。他当时花了20万装修，还交了5万税费（比如印花税、评估费）。那么他的扣除项目合计是：150 + 20 + 5 = 175万元。
增值额 = 300万 175万 = 125万
增值率 = 125 ÷ 175 ≈ 71.4% → 属于“增值率超过50%但未超100%”这一档
这时候税率是40%，速算扣除系数是5%。
应纳税额 = 125万 × 40% 175万 × 5% = 50万 8.75万 = 41.25万元。
你看，虽然小王净赚125万，但真要交41万多税！所以很多人觉得“赚了钱反而亏了”，就是因为没算清楚“计税依据”这个关键点。
⚠️特别提醒：不同城市政策不一样！北京、上海对普通住宅有免税门槛（如满两年且为家庭唯一住房可免征），而深圳、广州则更严格。建议你在卖房前，先查当地税务公众号或找专业顾问核对扣除项。
总结一句：土地增值税≠利润税，它是“增值额×税率”+“扣除项打折扣”。算清它，才能真正看清你的房子值多少钱，也能避免被税务局“误伤”。
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