卖房个人所得税｜你真的懂吗？真实案例告诉你，省下的钱比你想得多！
最近朋友小林卖掉了市区一套老房子，总价380万，原本以为要交一大笔税，结果只交了不到5万元——比预想少了一半！我问他秘诀，他笑着说：“不是我不懂税，是我没搞清楚‘卖房个税’的那些坑。”
于是，我整理了几个最常被问到的问题，用真实案例讲清楚：卖房到底要不要交个税？怎么交才最划算？
Q1：卖房一定要交个人所得税吗？
不一定！根据国家政策，如果你满足“满五唯一”条件——即房产持有满五年且是家庭唯一住房，卖出时免征个人所得税。比如小林的房子买了8年，且是他家唯一住房，直接免税！但如果不满足，就要按差额20%或全额1%缴纳。
Q2：如果房子不满足“满五唯一”，怎么算税？
举个例子：张姐卖房，原价150万，现价260万，持有不满五年。她要交多少税？
方法一：按差额20%征收 —— (260万 150万) × 20% = 22万元；
方法二：按全额1%征收 —— 260万 × 1% = 2.6万元！
你看，选对计税方式，能省下近20万！张姐最后选了第二种，税务人员还夸她“合规又聪明”。
Q3：卖房后买房，能不能抵税？
不能直接抵，但有个隐藏福利！如果你在卖房后一年内重新购房，可以申请退还部分个税（需提供购房合同和完税证明）。小王去年卖房赚了30万，今年买新房花了400万，虽然没退税，但他把卖房收入用于首付，间接减少了贷款利息支出，相当于变相省钱。
Q4：中介说“帮你代缴个税”，靠谱吗？
千万别信！有些中介为了提成，会忽悠买家“代缴个税”，其实是在帮你多报收入、偷税漏税。一旦被查，轻则罚款，重则列入信用黑名单。记住：个税必须由卖方如实申报，别让中介替你“背锅”。
总结一句：卖房不是简单过户，而是“财税+策略”的综合题。提前了解政策，合理利用免税条件，哪怕只是多一个“满五唯一”，也可能帮你省下几万甚至几十万。
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